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14
 
JAN.
2018
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来源:网络

住房租赁“美国模式”:来自金融的“滋养”

 7 月17 日, 广州市政府在官网上发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称《方案》),公布16 条具体措施,保障租赁双方权益,增加租赁住房供应,发展现代租赁产业。

时隔三日,住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业,并列出12 个城市作为首批试点。

在此后短短的一月内,国内租赁领域的政策像离弦的箭,射向住房市场。

无论是政策层面还是实际操作,国内住房租赁市场都在加快发展的脚步,但是这其中存在的问题和挑战,以及市场各参与方应该如何应对,是摆在众人面前的课题。参考和学习成熟的住房租赁市场——比如美国,是一个可行的思路。

市场成熟

大部分出租房掌握在机构和专业投资者(如家族办公室)手里——而非普通的个人,是美国住房租赁市场跟中国不同的地方。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监李然表示,美国83% 以上的租赁住房是通过市场化操作的,有专业的公寓运营公司进行运营。

智裕创赢董事长王中江告诉《中国房地产金融》,在美国住房租赁是一个很大的市场,接近40% 的人都是租房住。他表示,美国大部分出租房掌握在机构和专业投资者手里,主要有两个原因。

其一,在美国,持有物业比较麻烦,出租后每年缴纳房产税、个人报税等事务,租后维护也很繁琐,而且维护成本和出租成本也不低。

其二,如果他们要投资房地产的话,就会去买REITs(房地产信托投资基金),长期来看,收益不比个人买房低。“也就是说,个人投资房地产其实并不需要持有物业。”王中江说。

出租房由机构和专业投资者持有的好处在于,他们是做长线投资的,因此更理性、更专业,也更有效率。在王中江看来,国内的出租房掌握在散户手里,其实是一种社会资源的浪费。

“这跟中国股市一样,一旦筹码都在散户手里,就比较难处理。”他说,“比如在某些空置率较高的区域,可能就有成千上万套房子是空着的,持有人就是不租,就是盼着它涨,到头来就是大家都收不到租,因为大家都在买来买去,而不做长期投资。但是如果是机构持有的话,它当然希望出租率越高越好。”

美国住房租赁市场的成熟,除了表现在市场机构化,还表现在市场各个环节的细分和专业。

作为一家专业的美国房地产基金投资管理机构,智裕创赢(以下简称“创赢”)主要的投资方向是整体收购美国的长租公寓,目前已经投了8 个项目。王中江告诉记者,自己作为“海外投资方”,并不需要跟租客直接打交道。“美国有很多很大的物业管理公司,我们聘请一家,他们帮我们做日常的物业管理和出租管理,每个月会给我们发报表,里面有出租率、搬入搬出等详细运营数据,还有租金收入、费用支出等财务信息,我们盯住财务数字就可以了,另外还有专业的资产管理经理负责项目的翻修工作以获得物业增值。”

租客获益

在一个成熟的住房租赁市场中,最大的受益者是租客,因为对于租客来说,一切服务都是便捷和有保障的。

曾在美国哥伦比亚大学读研的小付(化名)告诉记者,自己曾在曼哈顿的一所长租公寓中租住过一年。公寓里设施齐全,有花园和停车场,一楼有洗衣房和管理处。在小付所租住的两室一厅里,除了私人用品——比如床和餐具,其他的厨房设备和洗浴设备都很齐全。他同时表示,在一些更好的出租公寓中,配套了健身中心和会客中心。

租住期间,遇到任何问题,小付就打电话给管理处。平时的交租以及退租之后的押金退还,小付都是跟物业管理公司打交道。除此之外,小付表示,美国搬家公司的服务也做得很好,从A 搬到B, 自己只需要叫上一家搬家公司, 到了B之后——因为配套设施齐全,马上就可以安顿下来。

“美国的住房租赁市场是很成熟的,大家各自分工,该干嘛干嘛。我是投资人,我只要出钱把房子买好,然后选一个物业管理公司就可以了。物业管理公司的工作也很简单,因为我已经拥有一个成熟的小区,他进去提供服务就可以了——包括招租、广告、跟租客打交道等等。租客也很方便,因为配套设施都有了,他只要找个搬家公司把东西搬进来就可以了,需要服务就去找物业管理公司。”王中江说。

据了解,虽然美国各个州的法律不一样,但是总体来说,美国法律更偏向维护租客的利益。就算租客不交租,房东也没有权利自行驱逐,而需要走必要的程序。通常来说,民主党主政的州,驱逐不交租的租客需要花费更大的力气,而共和党主政的州更有偏向于业主。

金融支撑

王中江跟《中国房地产金融》详细讲述了智裕创赢在丹佛的一个项目。

该项目总投资1.15 亿美元, 智裕参与其中3331 万美元的股权融资投资,其余8000 多万美元由三家贷款机构发放经营物业贷款,分别是房地美(Freddie Mac)、富国银行和Keybank。银行贷款是10 年期的(按照30 年摊销),这其中,10 年均为固定利率,前5 年只付利息。

同样条件的贷款,在中国是很难拿到的,那么为什么美国的银行可以提供这样的贷款呢?王中江告诉记者,这其中有两个原因。

其一,银行通过资产证券化可以把风险打包卖出去,不再留在资产负债表上。“我们向Wells Fargo(富国银行)借钱,富国就把这笔贷款和其他贷款打包,叫摩根大通做成CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),然后挂牌卖掉。同样的,Keybank 做完贷款之后卖给巴克莱,巴克莱就可以卖给其他投资机构了。” 由于全美长租公寓的出租率都很稳定,租金收益有保证。因此银行发放的经营物业贷的风险是比较低的,大型投资机构都愿意买这类评级较高、收益也不错的CMBS。美国还有一类债权类REITs,专门投资于CMBS。

其二, 银行放出贷款之后,如果没有证券化,也有办法进行对冲。如果金融市场的利率趋势发生变化,银行也可以通过利率互换的方式进行风险的对冲。

据了解,CMBS 作为资产证券化产品之一,在美国已有30 多年的历史,其年发行规模曾高达2290 亿美元。虽然次贷危机发生后发行规模骤减,但是此后逐年回暖,2015 年重新超过1000 亿美元。

可以看到,美国成熟的住房租赁市场背后,有强大的金融体系做支撑。银行之所以可以提供条件优越的贷款,是因为可以在金融市场对冲风险,与此同时,还可以通过CMBS 和REITs 等金融产品获利。

李然表示, 在美国,REITs 保证了各类房地产租赁企业能够在资本市场上获得长期收益。而在所有的REITs中,住房租赁占15%,仅次于零售。

“所以金融市场与房地产市场的互动是很重要的,不是说单靠几家企业,或者政府的几个政策,就可以(把住房租赁市场)撑起来的。中国的金融市场和住房租赁市场如果不打通的话,风险就只能集中在少数机构或开发商手里,无法快速扩大规模。”王中江说。

成或不成

因为高房价和需求旺盛等原因,国内的住房租赁是一个很大的市场,链家研究院院长杨现领表示,租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。如前所述,在政策和实操中,国内住房租赁市场也在加速推进。但是,中国能发展起来像美国那样成熟的住房租赁市场么?

据了解,房地产行业中很多公司都在做长租公寓,克而瑞的数据显示,目前TOP30 的房企中,1/3 的房企通过不同的方式参与长租公寓市场。而在房企之前,还曾有一批创业公司进入长租公寓市场。

企业对住房租赁市场的看好有很多原因,其中包括:租金是稳定的现金流,可以对冲销售波动的风险;物业的增值,尤其是一二线城市;政策的规定(比如房企拿地自持比例增加)、引导、支持。

有业内人士认为,未来,在国内一线城市, 住房租赁市场将和销售市场平分整个房地产市场。

也就是说, 未来一年卖出多少套房子, 住房租赁市场就会增加多少套出租房。

但是,在王中江看来,中国发展住房租赁市场一个“很大的挑战”,首先是高房价高地价。“在一线城市,如果按照市场价买下来出租的话,就只有1%、2% 的回报率,企业就没办法加杠杆了。比如拿地7 个多亿,盖楼7 个多亿,一个项目就是15个亿,10 个项目就是150 亿元,这对自有资金的要求太高了。如果没那么多钱,就要找银行贷款,但是1%、2% 的回报率是不足以支撑目前的融资成本的。”

其次,国内的金融体系欠发达。如前所述,“30 年摊销的贷款、10年固定利率、5 年仅支付利息”的贷款条件,国内银行是很难提供的。原因就在于,现阶段国内银行没办法像美国的银行那样,在金融市场上对冲风险,或者通过CMBS 和REITs 等金融产品获利。

除此之外,对开发商的资金实力、资本运作实力、运营管理能力的高要求,以及长租公寓的低毛利率,都是发展住房租赁市场的挑战。

因此王中江认为,现阶段发展住房租赁市场,需要政策的大力支持。“土地便宜一点,开发商有盈利空间了——比如赚6 个点、7 个点,他就可以找银行借钱或者发公司债来支撑了。”

他同时认为,长期来看,住房租赁市场的发展思路可以是:国家把土地拿出来给国有企业,让国有企业去运营,之后再慢慢市场化。“最后一定是开发商、投资商要进去,银行也要进去,金融体系滚动起来,整个市场才能发展起来。”

“美国的住房租赁市场到了最后就是,全世界的钱帮美国人盖房子。”王中江说,“美国政府一分钱不用掏,美国人民就可以享受到很好的住房。”这是王中江作为“海外投资方”,亲自参与美国住房租赁市场之后,所得出的结论。

如他所言,在一个成熟的住房租赁市场中,哪怕政府没什么存在感、一分钱不出,民众还是能享受到优质的住房和便捷的服务,因为市场这台机器已经在良好运转,并且发挥作用了。

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