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17
 
MAY.
2018
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来源:网络

对2017年下半年全国楼市趋势的看法(土地篇)

一部分中小房企势必会遇到资金的问题,比如曾经的百强房企深圳(楼盘)奥宸已经资金断裂,甚至个别大型品牌房企也会遭遇资金断裂的风险,此时,正是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机。

张宏伟有关下半年楼市趋势,今年年中和去年年中有很大不同,去年年中很多人咨询老张下半年趋势怎么走,但是,到了今年年中咨询下半年趋势的人明显少了很多。我想,大概是下半年楼市进入调整的趋势大势已定了吧,应该不用再像去年年中那样担忧未来趋势的变化。

但是,笔者仍然想聊聊下半年的几点看法。

土地市场:由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离,未来投资策略重点仍然是回归核心一二线城市。

回顾一下过去几年房地产市场历程,我们发现,2011年核心一二线城市楼市限购限贷之后,房企做了两个转型:一个是转型三四线城市,另外一个是大举进攻非住宅物业尤其是商办物业。几年下来的结果也很明显,大部分三四线城市由于供地量偏大,供大于求,很快出现去库存压力,于是2013年开始房企又开始重新回归一二线核心城市布局。同时,由于各大城市大量商办土地的供应,也导致即使是北上广深这样的一线城市也出现商办市场过剩的问题。

而当2016年10月份至今的楼市“五限”新政,2011年之后房企转型的路线似乎正在重新上演。

首先,从今年上半年来看,大牌房企们在核心一二线城市尤其是东部三大经济圈(京津冀、长三角和珠三角)一二线城市“英雄无用武之地”,尽管这些城市还有地,当前也不是不想供地,而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段,不能因为供地而导致“地王”频出,从而削弱当前楼市调控的效果。同时,由于核心城市尤其是京沪深等一线城市供地量有限,大部分房企在一线城市拿不到地,部分房企也出现了策略调整:

1、为了补充京沪深等一线城市的货源,品牌房企还是积极布局环上海(楼盘)、环北京(楼盘)、环广深等周边三四线城市,同时,加大对于东部三大经济圈内部其他核心城市的布局,也开始关注中西部区域的核心省会,比如郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、长沙(楼盘)、西安(楼盘)、成都、重庆(楼盘)等等;

2、大家开始寻求更多的其他手段布局核心一二线城市,比如收并购二手项目,甚至正在销售的被限价的新盘,存量物业更新也成为房企布局核心一二线城市积极考虑的对象;

3、中西部的三四线城市、东北区域的大部分城市仍然存在去库存的压力,这些城市仍然成为房企暂时规避风险的重点区域。

从上半年来看,由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离,房企开始转型三四线城市布局,甚至有些企业因为三四线城市地价短期内也拍高而持续跟进。同策咨询研究部总监

张宏伟认为,这并非理性的合理的投资策略。原因如下:

1、并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值,当前短期内布局三四线是为了短期内补货,战术意义强于战略意义,未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市;

2、大部分三四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限,即使有当前“地王”频出,三四线城市很难像核心一二线城市楼市那样很快消化地价带来的成本压力;

3、对于三四线城市来讲,当前房企投资关注的重点是核心城市外溢较为明显的周边城市,比如东部三大经济圈内的京沪深首先外溢的三四线城市,并且仅仅局限于东部三大经济圈内的三四线城市,而并非没有受到外溢影响的城市,甚至对于大部分房企来讲,东北的、中西部的三四线城市也没有长期的战略投资价值。

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